등기부취득시효
지금까지는 점유취득시효에 대해 알아보았다. 제245조 제2항은 등기부취득시효도 규정한다. 등기부취득시효란 부동산의 소유자로 등기한 사람이 10년 간 소유의 의사로 평온, 공연하게 선의·무과실로 부동산을 점유하였다면 소유권자가 되도록 하는 제도이다.
서울에 어떤 땅이 있다. 등기부에는 B가 소유자라고 나온다. A는 그 등기부를 믿고 B에게서 그 땅을 구입했다. B에게서 소유권이전등기도 넘겨받았다. 등기부에는 이제 A가 소유자라고 나온다. A는 싱글벙글이다. 그 상태로 10년간 점유를 했다. 그런데 아뿔사. 알고보니 B는 이 땅의 소유자가 아니었다. 진짜 소유자는 B가 아니라 C였다는 점이 밝혀졌다!
원래대로라면 A는 소유권을 취득할 수 없다. B에게 소유권이 없었으니, B로부터 소유권을 넘겨받을 수는 없기 때문이다. 하지만 A는 10년 이상 소유의 의사로 평온, 공연하게 선의·무과실로 땅을 점유했다. 등기부 취득시효가 이미 완성됐다. B가 진짜 소유자였던 아니던 상관없다. A가 10년 간 점유하는 그 순간, A는 그 땅의 소유권자가 된다.1
점유취득시효와 등기부취득시효는 아래와 같은 차이가 있다.
| 항목 | 점유취득시효 | 등기부취득시효 |
| 등기필요여부 | 점유자는 등기 하지 않은 상태이어도 점유취득시효를 할 수 있다. | 점유자가 그 부동산의 소유자로 등기된 경우이어야 등기부취득시효가 가능하다. |
| 점유기간 | 점유취득시효 기간은 20년이다. | 등기부취득시효 기간은 10년이다. 10년 동안 소유자로 등기된 상태로 점유해야 한다. |
| 점유태양 | 점유자는 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유해야 한다. | 점유자가 소유의 의사로 평온, 공연하게 점유해야 함은 물론이고, 선의·무과실로 점유해야 한다. 즉, 점유자가 자기의 소유라고 믿고, 그와 같이 믿은 데 과실도 없어야 한다. |
| 완성의 효과 | 점유취득시효가 완성되면 점유자는 소유권이전등기청구권을 취득한다. 그에 따라 소유권이전등기를 마쳐야 비로소 소유자가 된다. |
등기부취득시효가 완성되면 점유자는 곧바로 소유권을 취득한다. |
등기부취득시효를 위해서는 점유자가 선의·무과실로 점유해야 한다. 점유자가 점유를 하기만 하면 선의라고 추정되지만(제197조 제1항), 무과실은 추정하는 규정이 없다. 그래서 취득시효가 완성됐다고 주장하는 점유자가 자신의 무과실을 증명해야 한다.2
등기부취득시효가 완성되려면 점유자가 소유자로 등기된 상태로 10년동안 점유해야 한다. 점유취득시효에서 설명하였듯이 점유자는 앞 사람의 점유를 승계할 수 있다(제199조). 내 점유기간이 3년밖에 되지 않더라도 나보다 앞서 점유했던 사람의 점유기간이 7년이라면 그 점유를 이어받아 최종 점유기간이 10년이라고 주장할 수 있는 것이다.
그렇다면 등기기간도 승계받을 수 있을까? 가령 내가 소유자로 등기된 기간이 3년밖에 되지 않지만, 내 앞 사람이 소유자로 등기된 기간이 7년이라면, 내가 그 등기기간을 이어받아 “내 등기기간은 모두 10년이오!”라고 주장할 수 있냐는 거다.
등기기간을 승계받을 수 있는지는 민법에 규정이 없다. 그래서 대법원은 과거 등기기간을 승계할 수 없다고 보았다. 하지만 1989년 전원합의체 판결로 입장을 바꾸었다. 등기부취득시효는 등기부에 적힌대로 소유권을 취득한 사람을 보호하는 제도이다. 그들을 더욱 보호하기 위해 등기기간의 승계를 인정하는 것이 타당하다고 하였다. 이제 등기기간도 승계받을 수 있다는 것은 법원의 확립된 판례가 되었다.