[민법판례정리] 매매계약이 취소된 경우 선의 매도인의 반환범위

매매계약이 취소된 경우 선의 매도인의 반환범위 [대법원 1993.05.14. 선고 92다45025 판결]

-  2015년 사시 1차, 2012년 10월 법전협 모의 사례, 2012 변시 선택 기출 판례

 

[1] 동시이행의 항변권을 규정한 민법 제536조가 민법 제549조에 의하여 계약해제의 경우 각 당사자의 원상회복의무에 준용되고 있는 점을 생각할 때 쌍무계약이 무효로 되어 각 당사자가 서로 취득한 것을 반환하여야 하는 경우에도 동시이행관계가 있다고 보아 민법 제536조를 준용함이 옳다고 해석되는바, 이는 공평의 관념상 계약이 무효인 때의 원상회복의무이행과 계약해제 때의 그것을 구별하여야 할 이유가 없으며 계약무효의 경우라 하여 어느 일방의 당사자에게만 먼저 반환의무이행이 강제된다면 공평과 신의칙에 위배되기 때문이다.

[2] 쌍무계약이 취소된 경우 선의의 매수인에게 민법 제201조가 적용되어 과실취득권이 인정되는 이상 선의의 매도인에게도 민법 제587조의 유추적용에 의하여 대금의 운용이익 내지 법정이자의 반환을 부정함이 형평에 맞다.

 

 

※ 참조조문 ※

제201조(점유자와 과실) ① 선의의 점유자는 점유물의 과실을 취득한다. ② 악의의 점유자는 수취한 과실을 반환하여야 하며 소비하였거나 과실로 인하여 훼손 또는 수취하지 못한 경우에는 그 과실의 대가를 보상하여야 한다. ③ 전항의 규정은 폭력 또는 은비에 의한 점유자에 준용한다.

제587조(과실의 귀속, 대금의 이자) 매매계약있은 후에도 인도하지 아니한 목적물로부터 생긴 과실은 매도인에게 속한다. 매수인은 목적물의 인도를 받은 날로부터 대금의 이자를 지급하여야 한다. 그러나 대금의 지급에 대하여 기한이 있는 때에는 그러하지 아니하다.

제748조(수익자의 반환범위) ① 선의의 수익자는 그 받은 이익이 현존한 한도에서 전조의 책임이 있다. ②악의의 수익자는 그 받은 이익에 이자를 붙여 반환하고 손해가 있으면 이를 배상하여야 한다.

 

Ⅰ. 사실관계

 

피고(창원시)는 부지조성사업을 벌였다. 원고가 소유한 토지 일부는 사업대상이었다. 하지만 원고는 자신의 토지 전부가 사업대상인 줄로 잘못 알았다. 그래서 토지 전부를 지금 양도하지 않더라도, 나중에 재결로 모두 강제수용 당할 것이라고 착각했다. 

피고는 원고 토지 전부에 대해 협의매수를 요청했고, 원고는 수락했다. 원고는 뒤늦게 토지 일부는 사업대상 토지가 아니라는 사실을 깨달았다.

 

Ⅱ. 원고와 피고의 주장

 

⑴ 원고는 사업대상 토지에 해당하지 않는 잔여지를 협의매도한 것은 자신이 착오하였기 때문이므로, 이 협의매도행위를 취소하고, 피고 명의 소유권이전등기의 말소를 청구한다고 했다.

 

⑵ 피고는 설령 착오 취소가 가능하더라도, 원고는 매도대금과 함께 대금수령일부터 그 대금의 시중은행 대출이자 상당액도 덧붙여 반환해야 한다고 했다.

 

Ⅲ. 사건의 쟁점

 

⑴ 매매계약이 취소된 경우, 당사자가 받은 것을 서로 돌려주어야 하는 의무가 제536조의 동시이행관계에 있는지? (○)

⑵ 매매계약이 취소된 경우, 선의 매도인은 대금의 운용이익이나 법정이자를 반환해야 하는지? (×)

 

Ⅳ. 대법원의 판단

 

1. 매매계약이 취소되어 원고(매도인)가 부담하는 매매대금반환의무와 피고(매수인)이 부담하는 소유권이전등기말소의무가 동시이행관계에 있는지?(○)

 

『동시이행의 항변권을 규정한 민법 제536조의 취지는 공평의 관념과 신의칙에 합당하기 때문이며, 동조가 민법 제549조에 의하여 계약해제의 경우 각 당사자의 원상회복의무에 준용되고 있는 점을 생각할 때, 쌍무계약이 무효로 되어 각 당사자가 서로 취득한 것을 반환하여야 하는 경우에도 동시이행관계가 있다고 보아 민법 제536조를 준용함이 옳다. 공평의 관념상 계약이 무효인 때의 원상회복의무이행과 계약해제 때의 그것이 다를 바 없어 이를 구별하여야 할 이유가 없으며, 계약무효의 경우라 하여 어느 일방의 당사자에게만 먼저 그 반환의무이행이 강제된다면 공평과 신의칙에 위배되기 때문이다.』

 

→ 따라서 원고의 매매대금반환의무와 피고의 소유권이전등기말소의무는 동시이행관계에 있다.

 

2. 매매계약이 취소된 경우, 선의 매도인이 매매대금의 운용이익이나 법정이자를 반환해야 하는지? (×)

 

『원심은 원고가 선의의 수익자이므로 이자를 가산하여 반환할 필요가 없다는 취지로 판시하였는바 이러한 판단 또한 정당하다. 쌍무계약이 취소된 경우 선의의 매수인에게 민법 제201조가 적용되어 과실취득권이 인정되는 이상 선의의 매도인에게도 민법 제587조의 유추적용에 의하여 대금의 운용이익 내지 법정이자의 반환을 부정함이 형평에 맞는 것이기 때문이다.』

 

→ 따라서 원고는 피고에게 받은 매매대금만 반환하면 된다. 매매대금의 대출이자 상당액까지 주어야 할 의무는 없다.

 

Ⅴ. 사건의 결말

 

원심은 원고가 선의의 수익자이므로 매매대금의 이자를 덧붙여 반환할 필요가 없다고 판단했고, 대법원은 이 판단이 타당하다고 했다. 대법원은 피고가 한 상고를 기각했다.

 

Ⅵ. 검토

 

1. 동시이행관계의 확장

 

동시이행의 항변권은 쌍무계약^[각주:1]에서 인정된다(민 536). 그런데 동시이행의 항변권을 인정하는 까닭은 그 두 채무를 동시에 이행하는 것이 공평하다는 점 때문이다. 따라서 비록 쌍무계약에서 발생한 대가적 채무가 아니더라도, 그 채무를 같은 시점에 이행하는 것이 타당하다면, 동시이행의 항변권을 인정해주는 것이 옳다. 판례도 동시이행의 항변권을 넓게 인정한다. 흔한 케이스가 본 사건처럼 쌍무계약이 무효·취소되어 당사자가 서로 반환의무를 부담해야 하는 경우이다. 대법원은 매매계약이 취소되어, 매도인과 매수인이 반환의무를 부담한다면, 그 의무는 동시이행관계에 있다고 한다.

 

그 밖에도 대표적인 사례가 임대차 기간이 만료되었을 때다. 대법원은 "임대차계약의 기간이 만료된 경우에 임차인이 임차목적물을 명도할 의무와 임대인이 보증금에서 연체차임등 당해 임대차에 관하여 명도시까지 생긴 모든 채무를 청산한 나머지를 반환할 의무는 동시이행의 관계가 있다."고 했다.^[각주:2] 그래서 "임대차 종료 후 임차보증금을 반환받지 못한 동안, 임차인이 동시이행의 항변권에 기하여 임차목적물을 점유하고 사용·수익한 경우 그 점유는 불법점유라 할 수 없어, 임차인은 그로 인한 손해배상책임을 지지 않는다. 다만 사용·수익으로 인하여 실질적으로 얻은 이익이 있으면 부당이득으로 반환하여야 한다."고 했다.^[각주:3]

 

2. 매매계약이 취소된 경우 매도인의 반환범위

 

⑴ 선의 매수인과 선의 매도인의 반환범위

 

제201조(점유자와 과실) ① 선의의 점유자는 점유물의 과실을 취득한다. ②악의의 점유자는 수취한 과실을 반환하여야 하며 소비하였거나 과실로 인하여 훼손 또는 수취하지 못한 경우에는 그 과실의 대가를 보상하여야 한다.③전항의 규정은 폭력 또는 은비에 의한 점유자에 준용한다.

제748조(수익자의 반환범위) ① 선의의 수익자는 그 받은 이익이 현존한 한도에서 전조의 책임(=부당이득반환의 책임)이 있다. ② 악의의 수익자는 그 받은 이익에 이자를 붙여 반환하고 손해가 있으면 이를 배상하여야 한다.

 

매매계약이 취소되었다. 매도인은 매수인에게서 받은 매매대금을, 매수인은 매도인에게서 받은 목적물을 되돌려줘야 한다. 매매계약이 취소되어 계약관계가 소멸했으므로, 매도인과 매수인이 서로에게 받은 것은 법률상 원인이 없어져, 부당이득이 되기 때문이다.

 

구체적인 반환범위를 살펴보자. 다수설과 판례는 민법 제201조에서 제203조를 제748조 제1항의 특칙으로 본다. 다시 말해, 부당이득으로 가액반환을 해야한다면 부당이득의 일반원칙에 따른다. 하지만 원물반환을 해야하는 특수한 상황에서는 민법 제201조 이하가 적용된다. 사안으로 돌아가보자. 매매계약이 취소되었다. 선의매수인은 받았던 부동산을 돌려주어야 한다. 원물반환 상황이다. 민법 제201조가 적용된다. 과실수취권이 있다. 선의매수인이 부동산을 사용수익했더라도 그 이익은 돌려주지 않아도 된다.

 

반면, 선의매도인은 받은 매매대금을 돌려줘야 한다. 금전이다. 고향으로 돌아가듯, 부당이득의 일반원칙으로 돌아가야 한다. 민법 제201조가 적용되지 않는다. 과실수취권이 없다. 매매대금의 운용이익이나 법정이자를 보유할 수 없으니, 돌려줘야 한다. 물론 선의이기 때문에 제748조 제1항에 따라 '현존이익' 범위 안에서 반환해야 한다. 그래도 선의매도인 입장에서는 억울하다. 그는 매매대금의 운용이익이나 법정이자를 반환해야 하지만, 선의매수인은 부동산의 사용이익을 돌려줄 필요가 없기 때문이다. 분노에 찬 선의매도인은 외칠 것이다. "쟤는 먹는데 왜 나는 못 먹어?​"

 

⑵ 불균형의 시정 방법

 

이 불균형을 어떻게 해결할 수 있을까? 첫번째 방법은 돈을 부당이득한 사람에게도 민법 제201조를 적용하는 것이다. 매수인이 목적물의 과실을 취득할 수 있는 것처럼, 매도인도 대금의 과실을 취득할 수 있도록 하는 방안이다. 하지만 민법 제201조는 소유자가 점유자에게 소유권에 기초해 물건반환을 청구할 때 적용된다. 고로, 원물반환을 할 때만 적용된다고 보는 것이 옳다. 지금 매수인이 매도인에게 돌려달라고 하는 것은 매매대금이다. 이렇게 가액반환을 해야하는 매도인에게 과실수취권을 부여해주기 위해 제201조를 써먹을 수는 없는 노릇이다.

 

두번째 방법은 본 판결이 사용한 방법이다. 민법 제587조를 유추적용하는 것이다. 민법 제587조는 매매계약 후에 인도하지 않은 목적물로 얻은 과실을 매도인이 갖는 대신, 매수인은 대금의 이자를 주지 않아도 된다고 한다. 이 규정은 목적물의 과실과 대금의 이자를 동등하게 취급한다. 사안에 적용해보자. 선의의 매수인은 매매계약이 취소되기 전까지 목적물에서 나온 과실을 취득한다. (그래서 목적물의 사용이익을 그대로 얻는다. 매도인에게 반환할 필요가 없다.) 그렇다면 매도인도 매매대금으로 얻은 운용이익이나 법정이자를 받환하지 않는 것이 공평하다. 확실히 민법 제201조보다는 제548조를 유추하는 게 타당해 보인다.^[각주:4]

 

주의할 점이 있다. 선의의 매도인은 대금에 대한 법정이자를 반환할 필요가 없다. 그러나 매매계약이 취소된 이후에는 악의의 수익자가 된다. 그때부터는 현존이익에 법정이자를 붙여서 반환해야 한다(민 748조 2항, 749조 1항). 설령 매매계약이 취소되어 매도인과 매수인이 각각 부당이득반환의무를 지고, 두 의무가 동시이행관계에 있다고 하더라도 마찬가지다.^[각주:5]

 

3. 판례 결론의 문제점^[각주:6] ​

 

언뜻보면 그럴듯한 판결이지만, 문제가 있다. 이 판결에서 대법원은 제587조를 유추적용했다. 제201조에 따라 선의매수인이 사용이익을 돌려줄 필요가 없기 때문에, 매도인도 이자를 반환해야한다고 보아선 안되기 때문이다. 즉, 물건의 사용이익은 '과실'이고, 이것이 대금의 '이자'와 동등하다고 본 것이다. "사용이익=이자"이다.

 

그러나 아래 <대법원 2003. 11. 14. 선고 2001다61869판결>을 읽어보자. 이 판결은 한국전력공사가 무단으로 타인 소유 토지를 점유하여 사용·수익한 사건이다. 여기서 대법원은 "악의수익자는 제748조 제2항에 따라 받은 이익에 이자를 붙여 반환하여야 하고, 이 이자의 이행지체로 인한 지연손해금도 지급하여야 한다"고 했다. 토지를 사용수익해 얻은 이익이 '받은 이익'이고, 이 이득에 대해 부당이득으로 '이자'가 더해지며, 여기에 이행지체가 있다면 '지연손해금'도 배상해야 하는 것이다. 여기선 물건의 사용이익은 '받은 이익'이고, 이 이득에 대해 '이자'가 별도로 붙는다. "사용이익≠이자"이다.

 

즉, 제201조를 해석할 때는 "사용이익=이자"라고 한다. 그러나 제748조를 해석할 때는 "사용이익≠이자"이란다. 한입 갖고 두말한다. 판례의 불공평한 해석은 선의점유자와 악의점유자에게 이런 차이를 낳는다. (이미 알다시피 판례는 선의점유자에게 제201조 제1항을, 악의점유자에게는 제748조 제2항을 적용한다.) 선의점유자는 과실수취권이 있고, 사용이익을 취득할 수 있다. 악의점유자는 과실수취권이 없고, 사용이익을 반환해야 한다. 그런데 이것을 더 넘어 판례는 악의수익자에게 그 사용이익에 대한 이자까지 더해서 반환하라는 것이다.

 

지원림 교수는 불만이다. 이렇게 주장한다. 제748조 제2항을 적용할 때 물건 자체가 '받은 이익'이다. 이걸 사용한 이익이 제201조 제2항의 '과실'이자, 제748조 제2항의 '이자'에 해당한다. 별도로 이 사용이익에 대한 이자를 또 청구할 수 없다고 해야한다. 물론 사용이익을 이행지체 했다면 지연손해금청구는 가능하다.

 

이처럼 제201조 이하 규정과 제748조 규정 사이에 크고 작은 문제가 있다. 이걸 해결하기 위해 학설대립이 존재한다. 여기에 대한 설명은 다음으로 미룬다. ​

 

※ 대법원 2003.11.14. 선고 2001다61869 판결

[1] 타인 소유물을 권원 없이 점유함으로써 얻은 사용이익을 반환하는 경우 민법은 선의 점유자를 보호하기 위하여 제201조 제1항을 두어 선의 점유자에게 과실수취권을 인정함에 대하여, 이러한 보호의 필요성이 없는 악의 점유자에 관하여는 민법 제201조 제2항을 두어 과실수취권이 인정되지 않는다는 취지를 규정하는 것으로 해석되는바, 따라서 악의 수익자가 반환하여야 할 범위는 민법 제748조 제2항에 따라 정하여지는 결과 그는 받은 이익에 이자를 붙여 반환하여야 하며, 위 이자의 이행지체로 인한 지연손해금도 지급하여야 한다.

[2] 한국전력공사가 권원 없이 타인 소유 토지의 상공에 송전선을 설치함으로써 토지를 사용·수익한 경우, 구분지상권에 상응하는 임료 상당의 부당이득금에 대하여 점유일 이후의 법정이자 및 그 이자에 대한 지연손해금을 인정한 사례.

1. 계약 당사자가 서로 의존관계에 있는 대가적인 채무를 부담하는 계약을 말한다. [본문으로]
2. 대법원 1977.09.28. 선고 77다1241,1242 전원합의체 판결 [본문으로]
3. 대법원 1998.07.10. 선고 98다15545 판결 [본문으로]
4. 매매계약이 취소된 경우 선의의 매도인은 대금의 운용이익 내지 법정이자를 반환하여야 하는지 여부, 김택수, 대법원판례해설 제19호 참조 [본문으로]
5. 김준호, 민법판례 250선, 843면 참조 [본문으로]
6. 지원림 민법강의 [5-255] 참조 [본문으로]