농지 임대차·사용대차의 임차인이나 차주에게 인도청구 소송을 하기 전 체크할 법리

<농지 임대차 사용대차 인도소송 법률관계>

 

 

 

1. 들어가며

 

만약 농지를 다른 사람에게 빌려주었는데, 그 사람이 농지를 되돌려 주지 않는다면 토지 인도 청구소송으로 해결할 수밖에 없다. 그런데 농지법은 농지 임대차와 사용대차를 원칙적으로 금지한다. 그러므로 농지 임대차와 사용대차는 4가지로 나누어 볼 수 있다. 농지법상 허용되는 임대차, 금지되는 임대차, 허용되는 사용대차, 금지되는 사용대차. 각각에는 적용되는 법리가 다르다. 따라서 소송을 제기하기 전에 법리를 정확히 구성할 필요가 있다. 

 

 

 

2. 농지 임대차·사용대차 계약의 허용여부

 

가. 농지임대차와 사용대차의 원칙적 금지

 

농지 임대차나 사용대차는 금지된다.^[각주:1] 농지는 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 소유하지 못하기 때문이다.^[각주:2] 따라서  농지를 임대하거나 사용대한 자는 1천만 원 이하의 벌금에 처한다.^[각주:3] 

 

나. 농지임대차와 사용대차의 예외적 허용

 

다만, 예외적으로 다음과 같은 경우 농지 임대하는 것이나 사용대하는 것이 허용된다. (농지 임대차는 농지를 돈받고 빌려주기로 약속한 것을, 농지 사용대차는 농지를 돈 안받고 빌려주기로 약속한 것을 말한다.)

 

가. 농지법이 시행된 1996. 1. 1. 이전부터 소유하고 있던 농지

 

나. 다음과 같은 농지를 임대차하거나 사용대차하는 경우

1) 국가나 지방자치단체가 농지를 소유하는 경우

2) 상속(상속인에게 한 유증을 포함)으로 농지를 취득하여 소유하는 경우

3) 8년 이상 농업경영을 하던 사람이 이농한 후에도 이농 당시 소유하고 있던 농지를 계속 소유하는 경우(「농지법 시행령」 제4조)

4) 담보농지를 취득하여 소유하는 경우

5) 농지전용허가를 받거나 농지전용신고를 한 사람이 그 농지를 소유하는 경우

6) 농지전용협의를 마친 농지를 소유하는 경우

7) 농지의 개발사업지구에 있는 농지로서「한국농어촌공사 및 농지관리기금법」에 따라 한국농어촌공사가 개발하여 매도하는 도·농간의 교류촉진을 위한 1천500제곱미터 미만의 농원부지 또는 농어촌관광휴양지에 포함된 1천500제곱미터 미만의 농지를 취득하여 소유하는 경우 또는 「농어촌정비법」에 따라 농지를 취득하여 소유하는 경우

8) 「농지법」 제28조에 따른 농업진흥지역 밖의 농지 중 최상단부부터 최하단부까지의 평균경사율이 15% 이상인 농지로서 「농지법 시행령」 제5조의2에 따른 영농여건불리농지를 소유하는 경우

9) 「한국농어촌공사 및 농지관리기금법」에 따라 한국농어촌공사가 농지를 취득하여 소유하는 경우

10) 「농어촌정비법」에 따라 농지를 취득하여 소유하는 경우

11) 「공유수면관리 및 매립에 관한 법률」에 따라 매립농지를 취득하여 소유하는 경우

12) 토지수용으로 농지를 취득하여 소유하는 경우

13) 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따라 농지를 취득하여 소유하는 경우

14) 공익사업에 필요한 토지 중 공공토지비축심의위원회가 비축이 필요하다고 인정하는 토지로서 계획관리지역과 자연녹지지역 안의 농지를 한국토지주택공사가 취득하여 소유하는 경우

 

다. 농지이용증진사업 시행계획에 따라 농지를 임대하거나 사용대하는 경우

 

라. 질병, 징집, 취학, 선거에 따른 공직취임, 그 밖에 다음과 같은 부득이한 사유로 인하여 일시적으로 농업경영에 종사하지 않게 된 사람이 소유하고 있는 농지를 임대하거나 사용대하는 경우

1) 부상으로 3월 이상의 치료가 필요한 경우

2) 교도소·구치소 또는 보호감호시설에 수용 중인 경우

3) 3월 이상 국외여행을 하는 경우

4) 농업법인이 청산 중인 경우

 

마. 60세 이상이 되어 더 이상 농업경영에 종사하지 않게 된 자로서 농지소유자가 거주하는 시(특별시 및 광역시를 포함)·군 또는 이에 연접한 시·군에 있는 소유농지 중에서 자기의 농업경영에 이용한 기간이 5년이 넘은 농지를 임대하거나 사용대하는 경우

 

바. 농업인이 자신의 농업경영에 이용하기 위해 소유하고 있는 농지를 주말·체험영농을 하려는 자에게 임대하거나 사용대하는 경우 또는 주말·체험영농을 하려는 자에게 임대하는 것을 업으로 하는 자에게 임대하거나 사용대하는 경우

 

사. 농업인이 자신의 농업경영에 이용하기 위해 소유하고 있는 농지를 한국농어촌공사에게 위탁하여 임대하거나 사용대하는 경우

 

아. 상속으로 농지를 취득한 자로서 농업경영을 하지 않은 사람이 1만 제곱미터의 소유 상한을 초과해서 소유하고 있는 농지의 경우 또는 8년 이상 농업경영을 한 후 이농한 사람이 1만 제곱미터의 소유 상한을 초과해서 소유하고 있는 농지를 한국농어촌공사에게 위탁하여 임대하거나 사용대하는 경우

 

자. 자경 농지를 이모작을 위해 8개월 이내로 임대하거나 사용대하는 경우

 

3. 당신의 농지 임대차·사용대차가 농지법상 금지되는 경우에 해당한다면?

 

⑴ 만약 당신의 농지 임대차와 사용대차가 농지법이 정하는 예외사유에 해당하지 않는다면, 금지되는 임대차·사용대차이다. 이때는 대법원 2017.03.15. 선고 2013다79887, 79894 판결에 따라 법률관계를 정리한다. 

 

⑵ 우선, 농지법에 위반한 농지임대차는 강행법규 위반으로 무효다. 농지 임대인은 임차인에게 농지인도와 건물철거를 구할 수 있다. 

 

※ 대법원 2017.03.15. 선고 2013다79887, 79894 판결

…구 농지법 규정과 앞에서 본 헌법 규정 등을 종합해 보면, 구 농지법이 농지임대를 원칙적으로 금지하는 취지는, 농지는 농민이 경작 목적으로 이용함으로써 농지로 보전될 수 있도록 하고, 또한 외부자본이 투기 등 목적으로 농지를 취득할 유인을 제거하여 지가를 안정시킴으로써 농민이 농지를 취득하는 것을 용이하게 하여 궁극적으로 경자유전의 원칙을 실현하려는 데에 있다. 그리고 그와 같은 입법 취지를 달성하기 위해서는 위반행위에 대하여 형사 처벌을 하는 것과 별도로 농지임대차계약의 효력 자체를 부정하여 계약 내용에 따른 경제적 이익을 실현하지는 못하도록 함이 상당하므로, 농지의 임대를 금지한 구 농지법 제23조의 규정은 강행규정이다. 따라서 구 농지법 제23조가 규정한 예외사유에 해당하지 아니함에도 이를 위반하여 농지를 임대하기로 한 임대차계약은 무효이다.

 

⑶ 또, 농지 임대인은 무효인 임대차기간 동안 임차인의 권원 없는 점용을 이유로 손해배상을 청구할 수 있다. 다만, 농지임대차가 반사회성이 현저하다고 볼 수 있는 특별한 사정이 있다면 임차인은 불법원인급여 법리를 이유로 반환을 거부할 수 있다. 

 

※ 대법원 2017.03.15. 선고 2013다79887, 79894 판결

민법 제746조는 “불법의 원인으로 인하여 재산을 급여하거나 노무를 제공한 때에는 그 이익의 반환을 청구하지 못한다.”라고 하여 불법원인급여에 해당하면 부당이득반환청구를 할 수 없도록 규정하고 있다. 여기서 말하는 ‘불법’이 있다고 하려면, 급부의 원인이 된 행위가 그 내용이나 성격 또는 목적이나 연유 등으로 볼 때 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반될 뿐 아니라 반사회성·반윤리성·반도덕성이 현저하거나, 급부가 강행법규를 위반하여 이루어졌지만 이를 반환하게 하는 것이 오히려 규범 목적에 부합하지 아니하는 경우 등에 해당하여야 한다.

그런데 구 농지법(2015. 1. 20. 법률 제13022호로 개정되기 전의 것, 이하 같다)의 적용 대상인 농지의 임대차는, 대상이 농지라는 특수성이 있지만, 목적물을 사용·수익하게 하고 차임을 지급받기로 하는 약정이라는 점에서는 일반적인 부동산 임대차와 본질적인 차이가 없다. 이는 과거 소작의 경우 지주가 통상적인 토지 임대료 수준을 넘어 경작이익의 상당부분까지 소작료 명목으로 받아가거나 심지어 신분적 예속 관계까지 형성하였던 것과는 현저히 다르다. 즉, 오늘날의 통상적인 농지임대차는 경자유전의 원칙과 농지의 합리적인 이용 등을 위하여 특별한 규제의 대상이 되어 있기는 하지만, 특별한 사정이 없는 한 계약 내용이나 성격 자체로 반윤리성·반도덕성·반사회성이 현저하다고 단정할 수는 없다.

또한 현재 우리나라의 농지 면적과 보유 실태 및 농민 인구의 비율, 비농민이 농지를 소유하게 되는 사유의 다양성, 구 농지법의 적용 대상인 농지에는 전·답과 같은 전형적인 농토뿐 아니라 과수원과 그 부속시설의 부지 등도 포함되고, 그러한 토지는 지목과 달리 이용되는 경우도 적지 않은 사회 실정, 기타 제반 여건을 감안해 보면, 농지임대차계약을 근거로 하여 약정 차임을 청구하는 등 계약 내용의 적극적 실현을 구하는 것은 허용될 수 없다고 할 것이다. 그러나 거기에서 더 나아가 임대차 계약기간 동안 임차인이 당해 농지를 사용·수익함으로써 얻은 토지사용료 상당의 점용이익에 대하여 임대인이 부당이득반환이나 손해배상을 청구하는 것마저 배척하여 임차인으로 하여금 사실상 무상사용을 하는 반사이익을 누릴 수 있도록 하여야만 구 농지법의 규범 목적이 달성된다고 볼 것은 아니다.

따라서 농지임대차가 구 농지법에 위반되어 계약의 효력을 인정받을 수 없다고 하더라도, 임대 목적이 농지로 보전되기 어려운 용도에 제공하기 위한 것으로서 농지로서의 기능을 상실하게 하는 경우라거나 임대인이 자경할 의사가 전혀 없이 오로지 투기의 대상으로 취득한 농지를 투하자본 회수의 일환으로 임대하는 경우 등 사회통념으로 볼 때 헌법 제121조 제2항이 농지 임대의 정당한 목적으로 규정한 농업생산성의 제고 및 농지의 합리적 이용과 전혀 관련성이 없고 구 농지법의 이념에 정면으로 배치되어 반사회성이 현저하다고 볼 수 있는 특별한 사정이 있는 경우가 아니라면, 농지 임대인이 임대차기간 동안 임차인의 권원 없는 점용을 이유로 손해배상을 청구한 데 대하여 임차인이 불법원인급여의 법리를 이유로 반환을 거부할 수는 없다.

 

 

4. 당신의 농지 임대차·사용대차가 농지법상 허용되는 경우에 해당한다면?

 

만약 당신의 농지 임대차나 사용대차가 농지법이 규정하는 예외사유에 해당하면 허용된다. 이때는 특별법인 농지법을 우선적용하고, 농지법에 규정이 없으면 민법을 적용한다. 

 

가. 당신이 농지 '임대차'를 체결한 경우

 

1) 농지임대차 최소 임대차 기간

 

농지임대차 기간은 최소 3년 이상으로 해야 한다. 임대차 기간을 정하지 않거나 3년보다 짧다면 3년으로 약정된 것으로 본다.^[각주:4] 

 

다만, 다음과 같이 불가피한 사유가 있는 경우에는 임대차 기간을 3년 미만으로 정할 수 있다. 이 경우 임차인은 3년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.^[각주:5] 

 

1. 질병, 징집, 취학의 경우
2. 선거에 의한 공직(公職)에 취임하는 경우
3. 부상으로 3개월 이상의 치료가 필요한 경우
4. 교도소ㆍ구치소 또는 보호감호시설에 수용 중인 경우
5. 농업법인이 청산 중인 경우
6. 농지전용허가(다른 법률에 따라 농지전용허가가 의제되는 인가ㆍ허가ㆍ승인 등을 포함한다)를 받았거나 농지전용신고를 하였으나 농지전용목적사업에 착수하지 않은 경우

위 내용은 임대차계약을 연장 또는 갱신하거나 재계약을 체결하는 경우 그 임대차 기간에 대하여도 동일하게 적용한다.

 

2) 묵시적 갱신

 

농지임대인이 임대차 기간이 끝나기 3개월 전까지 임차인에게 임대차계약을 갱신하지 아니한다는 뜻이나 임대차계약 조건을 변경한다는 뜻을 통지하지 아니하면 그 임대차 기간이 끝난 때에 이전의 임대차계약과 같은 조건으로 다시 임대차계약을 한 것으로 본다.^[각주:6] 

 

3) 비용상환청구권·지상물매수청구권

 

농지법에는 규정이 없다. 민법에 따라 농지임차인에게 필요비·유익비상환청구권과 지상물매수청구권이 인정된다.^[각주:7]

 

 

나. 당신이 농지 '사용대차'를 체결한 경우 

 

농지법에는 사용대차 최소기간, 사용대차의 묵시적 갱신, 비용환청구권·지상물매수청구권에 대한 규정이 없다. 민법에 따른다. 

 

1) 농지 사용대차 최소 기간

 

차주는 약정시기에 차용물을 반환하여야 한다.^[각주:8] 시기를 약정하지 않은 경우 차주는 계약 또는 목적물의 성질에 의한 사용, 수익이 종료한 때에 반환하여야 한다. 그러나 현실적으로 사용·수익이 끝나지 않더라도 사용·수익에 족한 기간이 경과한 때 대주는 언제든지 계약을 해지할 수 있다.^[각주:9] 

 

※대법원 2001.07.24. 선고 2001다23669 판결

민법 제613조 제2항에 의하면, 사용대차에 있어서 그 존속기간을 정하지 아니한 경우에는, 차주는 계약 또는 목적물의 성질에 의한 사용수익이 종료한 때에 목적물을 반환하여야 하나, 현실로 사용수익이 종료하지 아니한 경우라도 사용수익에 충분한 기간이 경과한 때에는 대주는 언제든지 계약을 해지하고 그 차용물의 반환을 청구할 수 있는 것인바, 민법 제613조 제2항 소정의 사용수익에 충분한 기간이 경과하였는지의 여부는 사용대차계약 당시의 사정, 차주의 사용기간 및 이용상황, 대주가 반환을 필요로 하는 사정 등을 종합적으로 고려하여 공평의 입장에서 대주에게 해지권을 인정하는 것이 타당한가의 여부에 의하여 판단하여야 할 것이다

 

2) 묵시적 갱신·비용상환청구권·지상물매수청구권 

 

① 사용대차는 묵시적 갱신이 없다. 

② 차주는 원상회복의무를 부담하고, 지상물매수청구권을 행사할 수 없다.^[각주:10] 

② 다만 필요비가 아닌 기타의 비용(유익비)에 대하여는 민법 제594조가 준용된다.^[각주:11] 따라서 가액 증가가 현존한 경우에만 대주의 선택에 좇아 그 지출한 금액이나 증가액의 상환을 청구할 수 있다. 

 

1. 농지법 제23조 제1항 [본문으로]
2. 농지법 제6조 제1항 [본문으로]
3. 농지법 제60조 제2호 [본문으로]
4. 농지법 제24조의 2 제1항, 제2항 [본문으로]
5. 농지법 제24조의 2 제3항 [본문으로]
6. 농지법 제25조 [본문으로]
7. 민법 제626조, 민법 제643조, 제283조 [본문으로]
8. 민법 제613조 제1항 [본문으로]
9. 민법 제613조 제2항 [본문으로]
10. 민법 제615조 [본문으로]
11. 민법 제611조 제1항 [본문으로]