[민법입문 : 물권법] 명의신탁 법률관계

명의신탁약정은 진짜 소유자인 신탁자가 수탁자의 이름만 빌려 등기를 하는 약정이다. 부동산 명의를 빌려 그 부동산을 맡겨놓은 진짜 소유자를 ‘명의신탁자(신탁자)’, 명의를 빌려주고 그 부동산을 맡아준 사람을 ‘명의수탁자(수탁자)’라고 부른다.

 

둘 사이에서 진짜 소유자는 신탁자인데, 등기는 수탁자 이름으로 되어 있으니 외부적으로는 마치 수탁자가 소유자인 것처럼 보인다. 진짜 소유자는 신탁자라고 약속했으니, 신탁자는 언제든지 명의신탁약정을 해지하고 수탁자에게 “내 소유권 명의 돌려달라”고 청구할 수 있다. 

 

 

이러한 명의신탁은 세금포탈이나 재산은닉 수단으로 활용됐다. 예컨대 당신이 엄청나게 많은 빚이 있다고 해보자. 당신은 자신이 가진 집을 다른 사람 이름으로 등기해놓는다면 재산을 은닉할 수 있다. 마치 다른 사람 재산인 것 같아보이니까 그 집에 대한 강제집행을 피할 수 있다. 그래서 사회적으로 명의신탁을 금지해야 한다는 목소리가 높아졌다. 

 

하지만 대법원은 줄곧 명의신탁 약정이 유효하다고 판결했다. 참다못한 여론을 받아들여 국회가 나섰다. 때는 바야흐로 1995년 3월 30일 ‘부동산 실권리자 명의 등기에 관한 법률’이 제정됐다. 같은 해 7월 1일부터 시행됐다. 약칭 ‘부동산실명법’이다. 이 법은 명의신탁 약정과 그에 따른 물권변동이 무효라고 외친다. 가장 중요한 규정은 제4조다. 

 

제4조(명의신탁약정의 효력) ① 명의신탁약정은 무효로 한다.
② 명의신탁약정에 따른 등기로 이루어진 부동산에 관한 물권변동은 무효로 한다. 다만, 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약에서 명의수탁자가 어느 한쪽 당사자가 되고 상대방 당사자는 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우에는 그러하지 아니하다.
③ 제1항 및 제2항의 무효는 제3자에게 대항하지 못한다.

   
부동산실명법의 내용은 간명하다. 첫째, 명의신탁약정은 무효다(제4조 제1항). 둘째, 명의신탁약정에 따른 등기도 무효다(제4조 제2항 본문). 셋째, 수탁자가 직접 매매계약을 맺은 경우 매도인이 명의신탁약정을 몰랐다면 수탁자의 등기는 유효하다(제4조 제2항 단서). 넷째, 명의신탁약정과 물권변동의 무효는 제3자에게 대항하지 못한다(제4조 제3항). 

명의신탁의 유형은 3가지가 있다. 양자간 명의신탁, 중간생략형 등기명의신탁, 계약명의신탁이다. 각 유형에 부동산실명법을 적용하면 어떤 법률관계가 펼쳐지는지 차근차근 풀어나가보자. 

 

양자간 명의신탁

가장 간단한 명의신탁의 모습이다. 부동산 소유자가 수탁자와 명의신탁약정을 맺는다. 그에게 자신의 등기를 이전한다. 예컨대, A가 자기가 가진 땅 명의만 B 앞으로 해놓는 것이다. 이때 법률관계는 어떻게 될까?

앞서 말했듯, 부동산실명법 내용은 두가지다. 첫째, 명의신탁약정은 무효이다(제4조 제1항). 둘째, 그 약정에 따른 물권변동도 무효이다(제4조 제1항 본문). 

따라서 A와 B가 맺은 명의신탁 약정은 무효이다. 그 약정에 따라 B가 등기를 넘겨받았으나, 소유권도 넘어가지 않는다. B는 소유권을 취득하지 못한다. 

 

A는 여전히 소유권자이다. 그는 자신의 소유권에 근거하여 B에게 “소유권 이전등기를 말소하라”라고 청구할 수 있다. (혹은 B의 소유권등기를 말소해달라고 청구하는 대신, 자신에게 곧장 소유권이전등기를 해달라고 청구할 수도 있다. 이걸 ‘진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기청구’라고 부른다.^[각주:1]) B 이름으로 된 등기를 말소하면 부동산은 다시 A 명의로 돌아온다. 

 

 

 

중간생략형 등기명의신탁(삼자간 명의신탁)

여기서부턴 등장인물이 하나 더 늘어난다. 바로 매도인이다. 그림을 잘 그려보자. 세 명이 나오니까 조금 헷갈릴 수 있다. 

신탁자가 매도인에게 부동산을 구입하면서도, 매도인의 양해를 얻어 소유권이전등기만을 수탁자에게 곧바로 이전받는 경우가 있다. 이것이 중간생략형 등기명의신탁이다. 

가령 A는 아파트를 사기 위해 B와 매매계약을 맺었다. 그런데 A는 다주택자이어서 세금이 걱정됐다. 그래서 별도로 C와 명의신탁약정을 맺었다. A는 B에게 양해를 구했다. 자기 말고 C 앞으로 등기를 이전해달라고 했다. 진짜로 아파트를 취득하는 사람은 A였다. 그러나 그 등기는 C 이름으로 마쳐졌다. 중간생략형 등기명의신탁이다. 

 

여기서도 부동산실명법을 적용해보자. 앞서 설명하였듯이 명의신탁약정은 무효이다(제4조 제1항). 따라서 A와 C가 맺은 명의신탁약정도 무효이다. A는 C에게 “그 부동산 내 꺼 잖소. 내게 주시오”라고 청구할 수는 없다. 명의신탁약정 자체가 효력이 없기 때문이다. 씨알도 먹히지 않는다. 

그 물권변동도 무효이다(제4조 제2항 본문). C 명의로 아파트가 이전되었지만, C는 소유권을 취득하지 못한다. 여전히 그 소유권은 매도인 B에게 있다. B는 자신의 소유권에 근거하여 C에게 소유 명의를 돌려달라고 청구할 수 있다. 

한가지 주의할 점이 있다. 부동산실명법은 명의신탁약정과 그에 따른 물권변동이 무효라고 규정할 뿐이다. 즉, 신탁자 A와 수탁자 C가 맺은 명의신탁약정이 무효일 따름이다. 신탁자 A와 매도인 B가 맺은 매매계약은 여전히 유효하다.

그러므로 A는 B에게 “매매계약을 이행하라”라고 요구할 수 있다. 매매계약을 근거로 소유권이전등기를 달라고 할 수 있는 것이다. 

나아가 그 소유권이전등기청구권을 보전하기 위해 매도인을 대위할 수도 있다(제404조). 즉, B는 C에게 등기말소를 청구할 수 있는 권리가 있으니, A는 B를 대위하여 C 명의로 된 등기를 말소하고, 다시 매매계약에 근거하여 B에게 소유권이전등기청구권을 행사하여 자기 이름으로 등기를 마칠 수 있다.^[각주:2]

 

계약명의신탁

신탁자가 매도인과 매매계약은 맺지만 수탁자가 등기만 이전받는 것이 중간생략형 등기명의신탁이다. 반면, 매도인과 수탁자가 매매계약을 맺는 건 계약명의신탁이라고 한다. 즉, 수탁자가 등기만 맡아주는 걸 넘어 아예 ‘매매계약’까지 해주고 오는 것이 계약명의신탁인 것이다. 중간생략형 등기명의신탁에서는 적어도 매매계약만큼은 신탁자가 맺는데, 계약명의신탁에서는 아예 계약까지 수탁자가 맺어버린다. 헷갈리지만 중요한 차이다. 

A는 B가 가진 아파트를 사고 싶었다. 그러나 A는 다주택자였다. 세금이 부담됐다. A는 C와 명의신탁약정을 맺었다. A는 C에게 “부동산 매수자금 15억 원을 줄테니, 내 대신 매매계약을 맺고 당신 앞으로 등기 명의를 이전받아 주시오.”라고 부탁했다. 진짜 소유자는 A이지만, 수탁자인 C가 매매계약도 맺고 등기까지 그 명의로 마치기로 약정한 것이다. 

앞서보았듯이 부동산실명법에 따라 명의신탁약정은 무효다(제4조 제1항). 수탁자가 매도인한테서 등기를 넘겨받았다고 한들, 그 등기도 무효다(제4조 제2항 본문). 그래서 수탁자가 매도인한테서 소유권을 넘겨받는다는 매매계약을 맺었더라도 그 계약은 애당초 계약목적을 이룰 수 없는 것이어서 무효가 된다.^[각주:3] 수탁자가 소유권이전등기를 하더라도 소유권을 취득하지 못한다. 소유권은 여전히 매도인에게 있다. 

다만, 이렇게 되면 매도인 B가 예상하지 못한 손해를 입을 수 있다. 매도인은 원래 부동산을 팔아 이익을 얻으려 했던 사람이다. 왜 신탁자와 수탁자가 명의신탁약정을 맺었다는 이유만으로 매도인이 불이익을 당해야 하는가? 매도인은 수탁자에게 소유권을 넘겨주고 매매대금을 받고 싶다!

매도인아 걱정마라. 널 위해 부동산실명법 제4조 제2항 단서가 있다. 제4조 제2항 단서는 매도인이 명의신탁약정이 무효라는 것을 모른 채 계약을 체결한 것이라면 물권변동이 유효하다고 한다. B가 명의신탁 약정이 있는 줄 몰랐다면 C는 유효하게 소유권을 취득한다. 대신, C는 B에게 매매대금을 줘야한다.^[각주:4]

이에 따라 계약명의신탁의 법률관계를 정리해보자. 
○ 매도인 악의 → 물권변동 무효 → 수탁자는 부동산 소유권 취득 못함. → 부동산 소유권은 매도인에게 있음 
○ 매도인 선의 → 물권변동 유효 → 수탁자는 부동산 소유권 취득

자, 다시 사안으로 되돌아와보자. 

매도인 B가 선의라고 하자. B가 수탁자 C와 매매계약을 맺고 소유권이전등기를 마쳐주면 C는 유효하게 소유권을 취득한다. 

어랏, 그런데 원래 소유권을 취득하려고 했던 사람은 A였다. A는 C에게 그 부동산을 달라고 청구할 수 있을까? 그럴 수 없다. 부동산 소유권을 주장할 아무런 권리가 없기 때문이다. ⑴ 부동산 소유권은 C가 매매계약을 맺고 유효하게 취득했다. A는 소유자가 아니어서 C에게 소유권을 주장할 수 없다. ⑵ A와 C가 맺은 명의신탁약정은 부동산실명법에 따라 무효다. C에게 명의신탁약정도 주장할 수 없다. A는 아무 권리가 없다. 아아 울고 싶어라. 하지만 이처럼 명의신탁약정을 맺은 자를 보호하지 않겠다는 게 부동산실명법의 정신이다. 

다만, 신탁자 A가 명의신탁약정을 하면서 수탁자 C에게 부동산 구입자금을 주는 경우가 많다. “내가 부동산을 15억 원에 사고 싶은데, 그 돈 줄테니 당신이 매매계약 좀 체결하고 명의도 맡아주시오”라고 부탁하는 것이다. 명의신탁약정이 무효이므로(부동산실명법 제4조 제1항), 수탁자 C가 받은 그 돈은 법률상 원인이 없는 돈이 된다. A는 C에게 부당이득반환청구를 하여 그 구입자금만큼은 돌려받을 수 있다.^[각주:5]

 

 

제3자에 대한 관계

부동산실명법은 명의신탁약정과 그 등기가 무효라고 한다. 그러나 그 무효를 제3자에게 대항하지 못한다고 한다(제4조 제3항). 거래안전을 지키기 위해서다. 법문은 선의의 제3자만 보호하지 않는다. 제3자가 악의인 경우에도 그에게 명의신탁이 무효라는 것을 대항할 수 없다. 대법원은 여기서 ‘제3자’란 “명의수탁자가 물권자임을 기초로 그와의 사이에 직접 실질적으로 새로운 이해관계를 맺은 자를 말한다”고 하였다(대법원 2000. 3. 28. 선고 99다56529 판결). 

 

<사례> A가 자기 소유 땅을 B 명의로 명의신탁 해두었다. B는 A 몰래 C에게 그 땅을 팔았다. C는 B가 진짜 땅 주인은 아니고 그저 명의자에 불과하다는 사실을 알고 있었다. A는 C에게 ‘땅 소유권을 돌려달라’고 청구한다. 가능한가?

<해설> ⑴ 명의신탁약정과 그 등기는 무효이다(제4조 제1항, 제2항). B는 소유자가 아니고, 그 등기도 무효이다. ⑵ 그러나 명의신탁약정과 등기가 무효라는 것을 제3자에게 대항할 수 없다(제4조 제3항). 제3자는 명의수탁자가 물권자임을 기초로 이해관계를 맺은 자를 말하고, 제3자가 선의이든 악의이든 상관없다. ⑶ C는 B가 소유자라는 것을 기초로 B한테서 땅을 구입하여 소유권을 넘겨받은 사람이다. B가 물권자임을 기초로 이해관계를 맺은 제3자에 해당한다. C가 명의신탁관계를 알았으나 이건 별 상관없다. 그러므로 A는 명의신탁약정과 B의 등기가 무효라는 것을 C에게 대항할 수 없다. A는 C에게 땅 소유권을 되돌려 달라고 할 수 없다. 

 

 

부동산실명법의 예외

부동산실명법이 무효로 하지 않는 명의신탁도 있다. 예외적인 것이다. 대표적으로 종중이 재산을 다른 사람에게 명의신탁한 경우와 배우자끼리 명의신탁을 하는 경우이다. 두 경우에는 조세를 포탈하거나 강제집행을 면탈하거나 법령상 제한을 회피하려는 목적만 없다면 명의신탁약정이 유효하다(부동산실명법 제8조). 

명의신탁이 예외적으로 유효한 경우 법률관계는 다음과 같이 처리한다. 

⑴ 판례는 이른바 ‘상대적 권리이전설’을 취한다. 대내적인 관계(신탁자·수탁자 관계)에서는 신탁자가 소유권을 갖고, 대외적인 관계(신탁자·수탁자 이외의 사람들에 대한 관계)에서는 수탁자가 소유권을 갖는 것으로 다룬다. 

⑵ 대내적으로는 신탁자가 소유권을 가지므로 신탁자는 목적물을 관리·수익할 수 있다. 수탁자 동의없이 목적물을 처분할 수도 있다. 

⑶ 대외적으로는 수탁자가 소유권을 가지므로, 수탁자에게서 물권을 이전받은 사람은 유효하게 물권을 취득한다. 수탁자는 무단점유자에게 소유자로서 물권적 청구권을 행사할 수 있다. 신탁자는 수탁자를 대위해서만 물권적 청구권을 행사할 수 있다. 

⑷ 명의신탁약정은 유효하므로 신탁자는 언제든지 명의신탁약정을 해지하고 목적물의 반환을 청구할 수 있다. 

1. 대법원 2001. 9. 20. 선고 99다37894 판결 [본문으로]
2. 대법원 2002. 3. 15. 선고 2001다61654 판결 [본문으로]
3. 민법 제535조, 원시적 불능 목적의 계약은 무효라는 것이 통설과 판례의 입장이다. 대법원 2017. 12. 22. 선고 2017다225398 판결, 대법원 2011. 7. 28. 선고 2010다1203, 1210 판결 등 [본문으로]
4. 곽윤직·김재형, 물권법 제8판, 129면 [본문으로]
5. 대법원 2005. 1. 28. 선고 2002다66922 판결 [본문으로]